2026 年一季度惠州楼市在政策利好加持下呈现价稳量增、区域分化、产业用地发力、法拍市场平稳折价的整体格局，市场温和修复但复苏根基仍较薄弱，自住需求成为市场主流，投资属性持续弱化。
政策层面，2 月惠州七部门出台楼市扶持新政。公积金贷款额度大幅提额，分层级保障刚需、改善及人才安居需求，商转公取消唯一住房限制；实行按区认房不认贷，下调首套、二套首付比例，多子女及养老家庭购房套数可核减；同时取消普通与非普通住宅划分，统一税费标准，简化交易流程，全方位降低购房门槛与置业成本。
土地市场方面，一季度成交 63 宗地块，总成交面积约 164.36 万㎡、成交金额 28.2207 亿元，成交规模阶段性回落。用地以工业、仓储为主，仅少量住宅及商住用地出让；拿地主体以本地国企和平台公司为主，民营房企拿地态度谨慎，呈现产业导向、国企主导特征。价格上，商住楼面价集中 3000-3500 元 /㎡，工业仓储用地单价 400-1300 元 /㎡，惠城、仲恺、大亚湾核心片区土地价值优势凸显。
商办市场整体活跃度偏弱、存量去化为主。写字楼无新增甲级房源入市，全市平均空置率环比上升，核心商圈空置率偏低，远郊及普通写字楼空置压力较大。商业综合体呈现明显分化，江北、河南岸核心商圈出租率超 90%，近郊社区商业出租率仅 50%-70%；社区底商成熟片区租售稳定，新兴片区租金下滑、空置增多。商业买卖市场成交低迷，大宗物业交易近乎停滞，业主普遍让利 10%-20% 促成交。
住宅市场量升价稳，二手房成为成交主力，占比近七成，3 月市场迎来节后回暖。全市新房均价 7800-8200 元 /㎡，区域分化显著：惠城核心板块房价坚挺，高端改善盘均价达 1.2-1.8 万 /㎡；大亚湾、惠阳依托临深外溢刚需支撑房价平稳；仲恺靠产业人口维持刚需横盘；博罗、惠东、龙门等远郊区域库存高、去化慢，房价持续承压。楼盘分为核心改善盘、刚需走量盘、文旅度假盘三类，其中旅游盘冷热不均，非核心文旅房源价格跌幅巨大、流动性极差。
法拍市场供应走高，房源普遍以评估价 6.5-7 折底价成交，无溢价行情。惠城核心法拍房折价约 30%，认可度高；临深片区折价达 40% 左右；惠东滨海文旅法拍房源流拍率高。法拍房虽价格有优势，但存在产权、交付等隐性风险，投资价值弱化。
整体来看，一季度惠州楼市政策托底效果显现，市场温和回暖，但区域分化加剧、库存高企、开发投资下行，市场从普涨普跌转向地段、配套、产业主导的结构性行情，自住置业成为市场核心，投资热度持续低迷。
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